Co si pohlídat v kupní smlouvě na nemovitost

Ať už nemovitost kupujete nebo prodáváte, mít v pořádku kupní smlouvu je základ všeho. Spoléhat se na vzory z internetu nebo od realitních kanceláří, abyste ušetřili pár tisíc na právnících, když je ve hře nemovitost za miliony, je hazard nehodný rozumného člověka. 

TIP: Řešíte teprve rezervační smlouvu? Mrkněte na naše rady, na co si dát pozor. 

U nás v kanceláři za sebou máme stovky převodů nemovitostí a ve smlouvách, které nám klienti zasílají k revizi, narážíme stále na tytéž chyby. V lepším případě nám smlouva přistane na stole ještě před podpisem, kdy lze nedostatky poměrně jednoduše odstranit. V tom horším za námi klienti přijdou až v situaci, kdy potřebují řešit problém, kupní smlouva už je podepsaná, a možnosti řešení jsou omezené a především nákladné. 

Připravili jsme pro vás proto nápovědu, na co si dát v kupní smlouvě k nemovitosti pozor.

1. Správná identifikace nemovitosti

Na první pohled jasná věc, ale v případě bytových prostor se v ní často chybuje. 

Samotná úprava bytových jednotek se totiž řídí dvěma odlišnými úpravami, a to zákonem o vlastnictví bytů a novým občanským zákoníkem. Pod pojmem jednotka každý zákon myslí něco jiného. Zákon o vlastnictví bytů míní jednotkou pouze byt, občanský zákoník myslí jednotkou jak byt, tak podíl na společných částech domu. Když do toho zapojíte podíly jednotky na pozemku, už je z toho poměrně velký guláš, co? A to nemluvě o tom, když se současně převádí i garáž.

Vždy se proto raději ujistěte, podle kterého předpisu je jednotka v kupní smlouvě vymezena. Předejdete mnoha starostem s tím, že vám katastr nemovitostí návrh na vklad zamítne, nebo převedete jenom část nemovitosti.

2. Předkupní právo

Při přípravě kupní smlouvy k nemovitosti, která je ve spoluvlastnictví dalších osob, také nezapomínejte na to, že je nejdřív nutné ji nabídnout těmto spoluvlastníkům. Ti by se jinak mohli domáhat neplatnosti kupní smlouvy a požadovat převod daného podílu do svého vlastnictví.

Předkupní právo působí především problémy u garážových stání, které jsou obvykle součástí společných částí domu a jsou ve spoluvlastnictví všech majitelů jednotek v domě.

Od 1. 1. 2020 se však chystá novela, která by minimálně situaci u garážových stání měla vyřešit a předkupní právo by se na ně neuplatňovalo. 

3. Vady nemovitosti

Pod vadami si většina lidí představí díru ve střeše, opadanou omítku apod. Nezapomínejte ale ani na tzv. vady právní. To znamená např. zřízená věcná břemena, zástavní práva, ale i např. již zmíněná předkupní práva.

Vyvarujte se prohlášením typu: „Kupující je plně seznámen s faktickým stavem nemovitosti, včetně všech případných vad, stav nemovitosti si detailně zkontroloval a nemovitost nabývá, jak stojí a leží“. Nejen, že téměř nikdy nemáte šanci odhalit všechny vady nemovitosti, ale takovým prohlášením se vzdáváte práva na reklamaci, byť by byly vady sebevětší.

V kupních smlouvách často také nacházíme ustanovení ve smyslu, že: „na nemovitosti neváznou žádné právní vady“. Na první pohled to vypadá v pořádku, že? Dejte si ale pozor, pokud je nemovitost financována z hypotéky. Praxe bank je taková, že zástavní právo k nemovitosti si banka zřizuje ještě před financováním celého projektu. Uvedené ustanovení je v takovém případě porušením smlouvy, protože na nemovitosti bude váznout zástavní právo banky a nemovitost tedy rozhodně není bez právních vad. Strana, která toto v kupní smlouvě uvedla pak může čelit např. smluvní pokutě, která bývá pravidelnou součástí kupních smluv.

4. Součinnost prodávajícího při financování přes hypotéku

Pokud nejste schopni nemovitost financovat z vlastních zdrojů, je vhodné si prodávajícího zavázat, že dá souhlas po podpisu smlouvy se zřízením zástavního práva pro banku. Pokud totiž tento závazek ve smlouvě chybí, prodávající k tomu není povinen, banka vám bez zřízení zástavy finance neposkytne a celá operace je zmařená. Navíc opět hrozí riziko smluvní pokuty.

5. Specifikace kupní ceny a platební podmínky

Mnoho kupujících se obává toho, že zaplatí kupní cenu předem a nemovitost následně nezískají. Naštěstí existuje možnost tzv. úschovy kupní ceny. Tu může provést banka, advokát, případně notář.

Do kupní smlouvy správně promítněte posloupnost plateb a pamatujte na to, že banka z hypotečního úvěru peníze zpravidla nepřevádí do druhé dne. Zároveň nezapomeňte na to, že pokud transakci zprostředkovával realitní makléř, tak záloha nebo jiná podílová úplata se obvykle započítává už do kupní ceny. Pokud se jednotlivé úhrady, ať už z vlastních zdrojů nebo od banky nestihnou včas, hrozí opět smluvní pokuta.

6. (Ne)nakládání s nemovitostí po podpisu smlouvy a další prohlášení

Jako kupující byste určitě neměli zapomenout ani na doložku, že prodávající po podpisu smlouvy nebude s nemovitostí nakládat takovým způsobem, že by se mohl zhoršit její stav, nejen fakticky, ale i právně. Vlastníkem se totiž stáváte až v okamžiku zápisu do katastru nemovitostí a nechcete zjistit, že kupní smlouvu před vámi prodávající podepsal ještě s dalšími lidmi nebo nemovitost v mezidobí zastavil, zřídil zde věcné břemeno apod.

Určitě je vhodné si ve smlouvě pohlídat, že strany jsou v dobré finanční kondici, nejsou zatíženy exekucemi nebo proti nim nejsou vedena jiná řízení, která by mohla mít vliv na jejich dispozice s nemovitostí.

7. Smluvní pokuta

Pokud si chcete pojistit, že celá transakce proběhne podle představ a chcete druhou stranu pořádně motivovat k dodržování smlouvy, určitě nezapomeňte na smluvní pokutu.

Ta pojistí včasné složení kupní ceny do úschovy, nenakládání s nemovitostí po podpisu kupní smlouvy nebo jiná prohlášení v kupní smlouvě.

Výše smluvní pokuty může být stanovena fixní částkou, např. 50.000 Kč nebo se může stanovit v procentech z výše kupní ceny. V praxi se většinou smluvní pokuta pohybuje okolo 5 % z kupní ceny, což např. u nemovitosti za 5.000.000 Kč není úplně zanedbatelná částka.

8. Odhlášení trvalého bydliště nebo sídla společnosti

Pokud má prodávající v nemovitosti hlášené trvalé bydliště nebo sídlo společnosti, upravte ve smlouvě i jeho povinnost je po převodu nemovitosti odhlásit. Jako nový majitel to sice můžete udělat i bez součinnosti předchozího vlastníka, zbytečně ale budete ztrácet čas a nervy běháním po úřadech.

9. Předávací protokoly

Pokud se jako vlastník objevíte v katastru nemovitostí, kde všechny změny můžete sledovat on-line, máte už skoro vyhráno. Zbývá nemovitost předat. 

Předání by mělo být stanoveno v konkrétní lhůtě po zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí (např.: „prodávající je povinen předat nemovitost kupujícímu do 15 dnů od zápisu kupujícího do katastru nemovitostí”). Zároveň by v kupní smlouvě nemělo chybět, že náklady na provoz a údržbu nemovitosti, stejně jako odpovědnost za případnou škodu nese do doby předání prodávající a až od předání tyto povinnosti přechází na kupujícího.

Určitě také nezapomeňte, aby součástí předávacího protokolu bylo zachycení stavu všech měřidel (pro potřeby vyúčtování) a bylo v něm také uvedeno, jaké klíče a od jakých částí nemovitosti byly předány.

Mějte v zádech dobré právníky

Investice do přípravy nebo revize kupní smlouvy odborníkem, se vám mnohonásobně vrátí nejenom finančně, ale také co se týče vašeho času a nervů. Drobná chyba nebo přehlédnutí vás může stát pár set tisíc na smluvní pokutě a připravit vás o klidné spaní. 

Každou chvíli se na nás obrátí někdo, kdo kupní smlouvu podcenil a teď potřebuje dobrého právníka na vyřešení následků. Svěřte se nám do rukou radši ve fázi, kdy umíme problémům předejít a nechte si od nás sepsat neprůstřelnou kupní smlouvu nebo alespoň zrevidovat tu, kterou jste dostali k podpisu. Nebo to na nás nechte celé a využijte naši službu Kompletní zajištění převodu nemovitosti.